Utredning om vissa tomträtts- och arrendefrågor

Tomträtt och arrende

Många fastigheter är upplåtna med tomträtt eller arrende. Tomträtter kan vara upplåtna för bostadsändamål eller något annat ändamål. Det finns dessutom flera slag av arrende, bland annat bostadsarrende och jordbruksarrende.

En tomträttshavare eller arrendator äger inte fastigheten. I stället betalar de ett vederlag i form av en tomträttsavgäld respektive arrendeavgift för att nyttja marken.

Flera deluppdrag

Utredarens uppdrag omfattar i huvudsak fyra deluppdrag, nämligen att

• föreslå enklare regler för hur tomträttsavgälder ska bestämmas,
• ta ställning till om en rätt för tomträttshavaren att friköpa fastigheten bör införas och föreslå hur villkor för friköp bör utformas,
• föreslå en möjlighet för parterna vid jordbruksarrende att knyta avgiften till resultatet i jordbruket, samt
• undersöka hur reglerna om avgift för bostadsarrende tillämpas och föreslå de ändringar som kan vara påkallade.

Uppdraget om tomträttsavgälder

Reglerna om tomträttsavgäld har kritiserats, bland annat för att avgäldshöjningarna kan komma i kraftiga språng för tomträttshavarna. Under 1990-talet beslutade den dåvarande regeringen två lagrådsremisser med förslag till förändringar. De ledde dock inte till lagstiftning.

Regeringen har gett utredaren i uppdrag att föreslå enklare och mer förutsägbara regler för hur tomträttsavgälder ska bestämmas. Ett särskilt skydd mot alltför stora avgäldshöjningar ska övervägas.

Uppdraget om friköp av tomträttsfastigheter

Det är i dag upp till varje enskild fastighetsägare  oftast en kommun eller statlig myndighet - om tomträttshavaren ska få friköpa fastigheten. Parterna har då avtalsfrihet beträffande villkoren för friköp. Villkoren för friköp kan därför variera.

Utredaren ska överväga om tomträttshavare bör få en rätt att friköpa fastigheterna. Som ett alternativ ska utredaren överväga möjligheten att införa enhetliga villkor, som tomträttshavare kan åberopa om fastighetsägaren medger friköp. Under alla omständigheter ska utredaren lämna förslag enligt båda dessa alternativ.

Utredaren ska sträva efter att friköpsmöjligheten i möjligaste mån blir ett fördelaktigt alternativ för både fastighetsägare och tomträttshavare.

Uppdraget om jordbruksarrendeavgift

Det är inte tillåtet att avtala att avgiften för jordbruksarrende ska variera utifrån resultatet i arrendejordbruket. Detta har kritiserats av såväl fastighetsägare som arrendatorer.

Regeringen har gett utredaren i uppdrag att föreslå en möjlighet för parterna att knyta avgiften till resultatet i jordbruket eller en eller flera resultatanknutna faktorer. Det ska inte heller i fortsättningen vara möjligt att betala arrendeavgiften med andra slag av vederlag än pengar.

Uppdraget om bostadsarrendeavgift

Reglerna om avgift för bostadsarrendeavgift har kritiserats. Jordägare och arrendatorer har ansett att avgiftsnivåerna är för låga respektive för höga.

Utredaren ska undersöka hur avgiftsreglerna tillämpas och vilka avgiftsnivåer som de leder till. Han ska därefter föreslå de ändringar som kan vara behövliga. Avsikten är bland annat att avgifterna ska vara allmänt godtagbara för parterna på arrendeområdet. Skyddsregler mot alltför stora avgiftsökningar ska föreslås.

Ett delbetänkande om tomträttsavgäld

Utredaren ska redovisa uppdraget om tomträttsavgäld i ett delbetänkande senast den 31 oktober 2012.

Utvidgning av uppdraget

I ett tilläggsdirektiv som regeringen beslutade den 2 februari 2012 utvidgas uppdraget. Det tillkommande uppdraget tar sikte på arrendatorns rätt till avtalsförlängning vid sådana jordbruksarrenden som utgör sidoarrenden, det vill säga jordbruksarrenden som inte omfattar arrendatorns bostad.

Det tillkommande uppdraget ska redovisas samtidigt med utredarens slutredovisning av sitt arbete i övrigt. Tiden för slutredovisningen flyttas fram till den 30 maj 2014.