Säkerhetsdeposition vid hyresavtal Ds 2023:32
Publicerad
Ladda ner:
Det är vanligt, särskilt vid uthyrning av egen bostad, att hyresvärden begär en säkerhet för att hyresavtalet ska fullgöras i form av en deposition motsvarande ett antal månadshyror. Meningen är att den ska kunna tas ut av hyresvärden när hyresgästen inte betalar hyra eller på grund av kontraktsbrott är skyldig att betala skadestånd. Några lagregler om sådan säkerhet finns inte, och rättsläget är delvis oklart. Enligt flera tidigare utredningar är en lagstiftning önskvärd, men något förslag har inte lagts fram. I promemorian föreslås en lagreglering som ska tillämpas vid uthyrning enligt lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad och vid upplåtelse i andra hand av en hyresbostad.
I promemorian framhålls att det är naturligt att hyresvärden i sådana fall försöker trygga sig mot att hyresgästen ska brista i hyresbetalning eller inte kan betala skadestånd för skada som han eller hon vållar på lägenheten. Vill man öka utbudet av hyreslägenheter finns det därför skäl att underlätta för hyresvärdarna att begära sådan säkerhet genom att reglera den i lag. Hyresgästen har å sin sida behov av skydd mot att hyresvärden obehörigt utnyttjar hyresgästens bostadssituation, ibland genom att bryta löftet om uthyrning och lägga beslag på depositionsbeloppet, ibland genom höga krav på säkerheter, ibland genom att vägra betala tillbaka beloppet när hyres-avtalet upphör under hänvisning till att hyresgästen är skyldig ersätta skada på lägenheten. Flera tidigare utredningar har av sådana skäl förordat en lagstiftning om säkerhetsdeposition, dock utan att komma med konkreta lagförslag.
Enligt promemorian bör en sådan deposition regleras på följande sätt. Hyresvärden ska ha rätt att till säkerhet för hyresavtalets fullgörande begära en deposition motsvarande högst två månadshyror. Beloppet ska insättas på ett särskilt konto hos länsstyrelsen. Hyresgästen ska ha rätt att få tillbaka kvarstående belopp på depositionskontot efter att hyresförhållandet upphört, och ha rätt till ränta på beloppet.
Deponerade medel får under hyrestiden bara uttas efter medgivande från både hyresvärd och hyresgäst eller efter beslut av hyresnämnd eller domstol. Vill hyresvärden utnyttja säkerheten genom uttag från kontot får tillstånd sökas av hyresnämnden, om hyresgästen vägrar att medge uttaget. Hyresvärden får då visa sannolika skäl för en fordran på hyresgästen, på grund av underlåten hyresbetalning eller krav på skadestånd, t.ex. för bristande vård av lägenheten. Hyresgästen får vidare ta ut resterande belopp tre månader efter hyresförhållandets upphörande. Om det vid den tidpunkten pågår en tvist mellan parterna som innebär att det kan bli aktuellt för hyresvärden att ta depositionen i anspråk, ska beloppet dock inte betalas ut till hyresgästen förrän tvisten har avgjorts.
Hyresnämndens beslut i fråga om uttaget får inte överklagas. Däremot kan parterna föra talan vid domstol om rätten till det deponerade beloppet. Förslaget utgår från att uttagsfrågan blir relativt lätt att bedöma för erfarna hyresjurister. Den ökade arbetsbörda som förslaget kan medföra för hyresnämnderna verkar inte större än att den kan hanteras med befintliga resurser.
Den föreslagna ordningen skulle gälla vid uthyrning enligt lagen om uthyrning av egen bostad och vid andrahandsupplåtelse av en hyresbostad för annat än fritidsändamål. I promemorian diskuteras en utvidgning av dessa regler också till andra bostadsuthyrningar – alltså till kommersiella hyresavtal. För närvarande har emellertid skälen för en sådan utvidgning, som kunde medföra en ytterligare belastning av hyresnämnderna, inte ansetts tillräckligt starka. Om några egentliga missförhållanden synes inte vara fråga vid dessa uthyrningar. Promemorian innehåller emellertid ett alternativt lagförslag som omfattar också kommersiella bostadsupplåtelser.
X